韩世同：广州旧村改造规范意见是抬高门槛还是降低门槛？

楼市日日谈

2020年2月28日（第304期）

●话题概要

2月26日，广州市住房和城乡建设局发布《广州市住房和城乡建设局关于印发关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见的通知》。

《通知》的第四条明确规定，“合作企业及合作意向企业参与旧村合作改造应符合以下条件：

（一）近3年内无不良诚信记录；

（二）企业注册资本不少于1亿元。”

《通知》的第六条规定，“ 合作意向协议中可约定合作意向企业在签订合作意向协议之日起30日内按以下标准缴纳履约金：

 （一）用地面积小于30公顷的项目应提供不少于2亿元履约金（现金）；

（二）用地面积大于（等于）30公顷的项目应提供不少于3亿元履约金（现金）。”

注册资金1亿起步，履约金（现金）2亿起步。

这个通知的出台，是否意味着广州旧改门槛的提高？是否将令很多企业失去在广州搞旧改的机会？

楼市观察家韩世同

昨天看到克而瑞广州区域和同创卓越赵卓文先生发表文章，提及广州旧改出台新政。克而瑞广州区域的文章题目是《注册资本必须过亿！3年无不良记录！广州旧改出新政》，而同创卓越赵卓文的文章题目是《规则改变年：广州旧改门槛提高》。不晓得他们信息来源出自何处，两篇文章都有题文不符，或者说张冠李戴的情形，我们的话题概要将其日期和内容都根据住建局官网更正了一下。

两文都是这样表述的：“2月25日，广州市住房和城乡建设局发布《广州市住房和城乡建设局关于印发广州市城市更新项目监督管理实施细则的通知》”。而实际上，他们文章讨论的内容都是广州市住房和城乡建设局2月26日在官网发布的《广州市住房和城乡建设局关于印发关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见的通知》和《意见》的内容。

我当年曾在广州开发区管委会做过几年官员，对于政府文件的种类、名目十分了解，所以一眼就发现两篇报道有些文题不对，文章开头是讲城市更新项目监督管理实施细则的通知，但文章引文和内容则都是《广州市住房和城乡建设局关于印发关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见的通知》。

为何会出现这样张冠李戴的错误呢？广州市住建局是肯定不会犯这样的错，估计是媒体报道时搞错了。因为广州市住建局在2月26日一天连发了三篇有关城市更新和旧改的文件：

我没有专门研究这些文件前后有哪些不同，因为我并不特别关注城市更新和三旧改造的政策。但由于城市大规模扩张已经转化为城市更新改造，三旧是开发企业未来拿地的主要途径，所以这些年很多房企都成立专门的机构或部门来开展城市更新和三旧改造业务。城市更新主要就是三旧改造，旧村、旧厂和旧区改造。其中，旧区改造的难度最大，拆迁十分困难；其次是旧厂改造，因为市属工厂早就改造了，剩下的是省企和央企，他们不买市级机构的帐，所以改不动，只好做一些微改造变成产业园；而城中村相对而言则比较容易改造。

最早的城中村改造是围绕珠江新城展开的，先是政府牵头进行的猎德村改造，置换地块由富力、合景、新鸿基三家联合开发；冼村和琶洲村由保利改造，一个至今未果，一个成功完成；富力和新鸿基还分别改造了杨箕村和林和村，珠光有参与潭村和沥滘村改造，一个早就完成，一个也是在进行时态；万科则进入文冲村和田心村的改造。这些都是近十几年城中村改造的例子，当然现在还有很多还在进行之中，如凯德大坦沙项目就涉及几条村的旧改。

这两年旧改项目批量级地涌现，但成功进入建设阶段的似乎并不多。大多处于签约和列入旧改计划的过程之中。之前我们也讨论过几次城中村改造的话题，但我对近几年城中村旧改就了解得不多，大都是从媒体报道中来了解。我看到血拼广州楼市今年1月6日有篇专门报道广州村中村改造的文章，题目是《最全!涉及逾270条村!广州旧改太猛了!》：

据不完全统计，目前广州约有274个村正计划或正在开展或已完成改造，涵盖11区，且主要以外围区为主。其中，天河区19个、海珠区17个、荔湾区19个、越秀区3个、白云区29个、黄埔区36个、番禺区33个、南沙区41个、增城区40个、花都区24个、从化区13个。参与的房企有：保利、万科、富力、时代、新世界、佳兆业、珠光、方圆、勤诚达、奥园、融创、星河、华润、大华、升龙、星河湾、中铁建、碧桂园、合生创展、恒大、新力等均有介入这些旧改项目。的确是挺猛的！

言归正传，这次住建局发出的《意见》究竟是提高还是降低了门槛？《意见》规定，合作企业近3年内无不良诚信记录，履约金（现金）2亿起步。履约金最少要2亿现金。其实，这几条标准对于开发商来说，几乎没有多大障碍。但对于参与城中村改造前期策划服务的这一类企业就明显提高了门槛，以前不需要企业资质和履约金，现在这些要求就是很高的门槛了，除非具备这样的实力，否则就可能要出局了。

一直听说，这类企业有个2000-3000万元，最多5000万元，就能帮大房企完成旧改前期的各项工作，而且可以帮大房企处理一些棘手的难题。现在一提高门槛，靠着大房企旧改项目揾食的这些合作公司，可能就要重新洗牌了，或者要重新与大房企商讨合作形式和条件了。

我还听说外来的企业要想进入旧改行列并不是一件易事。尤其是一些非房地产企业，专门做旧改的企业，基本上没有资格参与广州市的旧改项目。现在《意见》在旧村改造合作企业方面作出了规范和要求，反倒让有实力、有经验的旧改企业可以参与到这些旧改项目之中。对于这些企业而言，意见不仅没有提高门槛，反而降低了门槛，或者说是规范了合作企业的要求和条件，使得原来很难参与旧改的这些企业有条件参与旧改项目了。

所以，广州市住建局这份文件出台的新政，对于大开发商而言算不上是门槛，如果这些条件都做不到，那也没有能力和资格参与旧改了；而对于一些前期企业而言，则看其是否有实力和有能力，有实力有能力也不算是很高的门槛；而有能力没实力或有实力没有能力的则会觉得门槛抬高了。

其实，即使是参与旧改的开发商中，也不一定都是有实力有能力的房企，做不做得下来，是要有真功夫和实力才行。不过，这也要不了多久，就可以见分晓，尤其是疫情之后，哪些房企还有实力有能力参与旧改，这也算是加了一道门槛了。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润嘉御豪庭

疫情期间，企业用工风险防范指引二

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